房地产供需发生重大变化,政策调整优化恰逢其时

7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。 从房地产来看,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”、“及时调整优化房地产政策”等词语备受关注来自各方。 接受《证券日报》记者采访的多位业内专家认为,这是房地产市场的新设定,同时也向外界释放了后续仍存在边际优化空间。房地产市场调控政策。 值得注意的是,“房不炒”仍是底线。

受此鼓舞,昨日A股市场房地产板块及相关产业链集体沸腾。 截至7月25日收盘,同花顺房地产服务、房地产开发、物业管理概念增速分别为6.22%、5.1%、4.33%。 其中,多只概念股强势触及涨停。 此外,厨卫电器、租售权、恒大概念、装配式建筑等与房地产产业链相关的概念板块也出现可喜涨幅。

房地产市场供求关系发生重大变化

会议指出,要有效防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,及时调整优化房地产政策用好因城施策的政策工具箱,更好满足居民刚性住房和改善性住房需求。 促进房地产市场平稳健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示,从本次会议传递出的信号来看,首先,防范风险仍然是今年房地产工作的主基调,尤其是防供的行业——侧面冲击和需求面减弱。 失速和其他风险。 其次,基于房地产市场供求关系的变化,后续房地产调控政策体系和基调可能面临调整和优化。 最后,基于二季度以来商品房市场明显下滑,企稳形势仍需巩固,预计下半年热点城市政策调整仍将持续,但这样的需求端政策仅限于维持房地产市场稳定的需要,而非刺激楼市。

值得注意的是,本次会议在房地产领域首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”,并首次提出调整优化房地产市场供求关系。房地产政策及时出台。

中金公司研究部认为,这一变化主要意味着,经过近20年的快速建设,我国房地产市场整体上已经度过了供不应求、长期过热的阶段,城市房地产开发的质量和数量都在下降。居民住房条件明显改善。 ; 在这种新形势下,部分城市新增住房需求已见顶或进入下行周期,同时存量和增量住房供应相对充足,有必要在“房地产政策”框架下优化房地产政策。根据本市政策,支持合理“刚性和改善性”购房需求释放。

“从当前市场阶段特征看,一是近二十年来我国人均住房面积大幅增长,目前每户人均已接近1.1套,居民基本住房需求已得到满足。二是居民杠杆率一直较高,加杠杆空间有限。 中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示,这些数据表明居民的基本住房需求已经得到满足。

从供给端来看,李玉佳补充道,当前开发商大规模储备土地的时代已经结束,预示着房地产市场可能永远告别大规模过热的趋势。 因此,楼市的调控政策也应该转变,即从防止过热转向防止过冷,从“有没有”转向“好不好”,满足居民需求,政策要从需求转向供给侧改革的侧面刺激。

楼市调控政策优化空间进一步打开

在房地产市场供求关系发生重大变化的共识基础上,未来房地产市场调控政策的优化空间将进一步打开。

中国社会科学院经济研究所副研究员林攀在接受《证券日报》记者采访时表示,未来楼市调控应该从防止过热转向防止过冷。 在“房子是用来住的、不是用来炒的”前提下,房地产业健康发展,推动建立房地产业发展新模式。

林攀认为,后续房地产市场调控政策的优化调整将主要针对一二线城市。 特别是在库存较高的一、二线城市郊区,按照“一区一策”原则,优化住房信贷政策,引导金融机构降低住房贷款利率,降低首付比例用于商业住房贷款。 此外,结合生育政策,对二孩及二孩以上家庭在限购、首付比例、房贷利率等方面给予一定支持。

结合当前政策现状,中金公司研究部预计,未来对于“卖一买一”、“卖旧买新”的家庭,政策支持空间将会更大。

除了从稳定需求的角度出发外,稳定供给侧和投资侧也是未来政策延伸的触角。

例如,中金公司研究部认为,促进供给方面,“财十六”部分政策将推迟,龙头民企再融资仍可能加大支持力度; 稳投资方面,城中村加速改造可能会适度提振投资,但与以往棚户区改造、旧房改造不同,步伐将稳健,突出公益属性,避免大规模拆建,同时加快保障性租赁住房建设,“盘活改造各类闲置房产”或将成为源泉之一。 总体而言,在需求下降的趋势下,房地产政策可能不会解除,以免强力刺激推高房地产泡沫。

将城中村打造成重要发电点

会议不仅强调要“更好满足居民刚性和改善性住房需求”,还提出加大保障性住房建设和供应力度,积极推进城中村改造和“两用”公共住房建设基础设施建设,盘活改造各类空置房产。

7月21日,国务院常务会议审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》,指出积极稳妥实施特大城市城中村改造,是为了提高人民群众生活水平。是保障民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。

ICCRA住房租赁行业研究所所长赵然告诉《证券日报》记者,很多城中村位于城市核心区域,因此经常被用作出租房屋,这与住房租赁行业有着天然的关联性。 但大多数城中村通常生活质量较低、配套设施不完善、物业管理困难、存在一定的治安问题,被视为城市内的低效资产。 如果能够通过专业的租赁住房企业进行统一标准化改造和管理,这些地区就能从城市痛点转变为亮点,城中村或将成为城市发展的新动力。 不仅扩大了租赁住房的有效供给,让现有居民生活得更好,也吸引了更多新租户入驻,让这些地区焕发了新的生机。

“应该说,城中村改造是盘活低效存量资产、增加保障性租赁住房供给的有效途径。” 在赵然看来,城中村改造是一个复杂的过程,投资规模大,工程作业复杂,利益相关者众多,包括政府、居民、开发公司、运营公司、金融机构等。在城中村转型的生命周期中,金融创新工具或将成为推动城中村转型的催化剂。 例如,可以利用绿色债券等金融工具筹集资金。

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